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錦宏駿苑策劃案(1)
作者:佚名 時間:2003-7-15 字體:[大] [中] [小]
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一、 項目基本情況
本項目位于龍江路,毗鄰雅典國際社區(qū),新錦江花園等,是小高層電梯公寓。項目總占地40999.68 M2,總建筑面積14038M2 ,容積率3.04,綠化率54.4﹪,總戶數(shù)為905戶,停車位632輛(其中地下422輛,地上210輛)
二、區(qū)域概況
本案地處市中心地段,是舊城改造的重點區(qū)域和未來的發(fā)展熱點,周邊配套設(shè)施齊全、生活方便、交通便捷、道路四通八達。
A、 周邊住宅小區(qū)分布情況:
雅典國際社區(qū)、新錦江花園、鴻禧花園、萊茵河畔、萬高都市欣城
B、 項目檔次:
中高檔為主,少量高檔
C、 周邊配套情況:
1、 教育系統(tǒng)完善:
名校眾多:龍江路小學(xué)、四川音樂學(xué)院、成都市第七中學(xué)、成都幼兒師范學(xué)校等等分布四周
2、 醫(yī)務(wù)安全保障:市第七醫(yī)院、華西附院
3、 購物商場:紅旗直銷商場、伊藤洋華堂
4、 健身休閑:省體育館
5、 交通便利:多路公交車直達:6路、76路、11路、32路、302路等
三、周邊項目情況概述
1、雅典國際社區(qū)
開發(fā)商:成都倍特新時代置業(yè)有限公司
建筑面積:130000平方米
棟數(shù):5棟
結(jié)構(gòu):框架剪力墻
層數(shù):26層
均價:4500
按揭:8成30年
公推:16.6%
面積區(qū)間:165.447—300左右
主力戶型:165.447 169.436 176.308
裝修情況:全裝修(可選方案)
交房日期:2002/8—10
備注:一期C、 D 、E座已銷售完畢,目前A、B 座預(yù)售,銷售率約70%
2、錦江花園城
開發(fā)商:四川百事佳國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
棟數(shù):4棟
占地:38余畝
建筑面積:160267平方米
結(jié)構(gòu):框架剪力墻
層數(shù):33層
均價:4000
按揭:8成30年
公推:18%
面積區(qū)間:117.59—364.99
主力戶型: 125.62等
裝修情況:全清水
交房日期:2002.4
備注:目前正銷售一期,銷售率約70%,二期兩棟預(yù)計從今年年底開盤銷售
3、鴻禧花園
棟數(shù):5棟
結(jié)構(gòu):框架
層數(shù):21層
均價:2580
按揭:8成30年
公推:12.6%
面積區(qū)間:88—219`
裝修情況:全清水
交房日期:2002.3
備注:銷售情況良好,目前所剩最小面積135M2
4、萬高都市欣城
投資商:四川省萬高集團股份有限公司
棟數(shù):單棟“三段式”
結(jié)構(gòu):框架剪力墻
層數(shù):28層
均價:3200
按揭:8成30年
公推:16%
面積區(qū)間:134—300左右
裝修情況:全清水
交房日期:2002.3
備注:基本銷售完畢,僅余少量
四、項目優(yōu)劣勢分析
1、 優(yōu)勢分析
A、 地段方便性
隨著本市地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,特別是“西部大開發(fā)”的號角的吹響,房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出熱火如荼的情形!靶鲁啥肌⑿滦蜗蟆笔潜緦谜墓ぷ魅蝿(wù)之一,大力整治和改造舊城,使城市中心地段的房地產(chǎn)開發(fā)又上一臺階,以前那種要方便無環(huán)境的開發(fā)思路也蕩然無存,取而代之的是既有好的環(huán)境又能方便生活的良好社區(qū)。
本案的地段優(yōu)勢不言而喻,府南河邊,與龍江路小學(xué)、四川音樂學(xué)院相鄰,生活、學(xué)習和工作都是十分方便和舒心。
B、 發(fā)展的內(nèi)城潛力無窮
本案的周邊舊城,隨著市政府舊城改造的更多深入,全新的社區(qū)環(huán)境和更加完善的社區(qū)配套正在形成,相信假以時日,一個優(yōu)越的生活社區(qū)猶如府南河般會亮相登場。
C、整體規(guī)模獨一無二
雖然本區(qū)域的樓盤眾多,但開發(fā)多以高層電梯公寓為主,主體規(guī)模較大且占地面積較小,而本案的開發(fā)以小高層電梯公寓為主,占地面積寬、綠化率和總平布置較合理,在該區(qū)域應(yīng)該是有相當競爭力的。
D、戶型小巧而功能齊全
由于本案的開發(fā)主要以80㎡—130 ㎡為主,且在相對較小的戶型內(nèi)做到三室兩廳雙衛(wèi),而公攤有僅為13﹪,與本案的目標群體的購買心理相當,實用的戶型、優(yōu)惠的價格、良好的配套和優(yōu)美的環(huán)境,將使本案在該區(qū)域擁有嶄新的市場群體。
E、環(huán)境配套優(yōu)勢
由于本案是以小高層電梯公寓為主,綠化空間較大,環(huán)境配套與公共設(shè)施配套也較完善,是今后宣傳的靚點和賣點,網(wǎng)球場、游泳池及水景綠化是本案高檔次的重要標志。
2、劣勢分析
A、位置不臨河
由于本案所處地理環(huán)境、既不靠府南河邊,又不與干道相鄰,再則,與雅典國際社區(qū)、錦江花園城、南岸一家相伴,這幾個樓盤的地理位置較為優(yōu)越、社會的認同度較高,從這一方面看,本案的地理位置處于下風。
B、外圍環(huán)境
本案是處于舊城中心,周邊的舊城形象還不能及時改變,二者新舊對比的反差很大,對本案的存在著一定的負面影響。
C、樓間距較小
從總平上看,本案的樓距較小,視覺上感覺較密,如果不能在期房階段盡快完成銷售,那么,隨著樓房的竣工,這種影響將更加明顯和突出。
D、競爭樓盤較多
本案周邊樓盤眾多,加“雅典國際社區(qū)”、“新錦江花園”、“鴻禧花園”、“萊茵河畔”等,它們各有特點,各有各的客戶群體,其中“雅典國際社區(qū)”因其形象好、定位高、宣傳到位、開發(fā)較早,在該區(qū)域客戶中擁有較佳的形象和較穩(wěn)定的客戶群體,目前屬于一枝獨秀,而其他幾個樓盤的客戶群體特征性多多少少與本案的客戶群體相關(guān),競爭應(yīng)該是相當激烈的,故后期的宣傳包裝中,應(yīng)把這幾個樓盤作為對比,避其鋒芒,擊其軟肋。
五、目標客戶分析
為更好的為本案找準目標客戶群體,分析其購買動機,針對性的開發(fā)出他們所需的住宅,特分析如下:
1、 改變居住環(huán)境的二次置業(yè)者
A、 區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)和單位職工宿舍區(qū)較多。有二次置業(yè)需求者較多。目的為改善居住環(huán)境,提高生活品質(zhì)。
B、 某單位效益好但居住環(huán)境差。
C、 客戶對本區(qū)域情況較熟悉。
2、單身族或年輕夫婦
A、以事業(yè)為重。
B、希望有個人空間
C、月收入在4000元左右者
3、都市白領(lǐng)族
A、30-40歲之間
B、事業(yè)上小有成就
C、白領(lǐng)層或小公司經(jīng)營者
D、置業(yè)要求“個性化”及工作、生活的便利度
4、買給父母
5、用于投資者—意識到房地產(chǎn)的增值性